מה היא הסיבה האמיתית שמחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות ולמה לא
מספרים לנו על זה? כאנליסט נדל"ן, כיועץ כלכלי לרבות יועץ משכנתאות וכמשקיע בנדל"ן בעצמי, יצאתי לבדוק את התשובה שעליה אני עונה בסדרת פוסטים. פוסט #4- הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדיור בישראל. בפוסט הקודם- הצגתי הנחה, כי ירידת הריבית היא לא הגורם המוביל לעליית מחירי הדיור בישראל. להרחבה בנושא ראה לינק לפוסט #3 בלינק המצורף בתגובה הראשונה. אז איך ניתן להתייחס להודעת בנק ישראל כי בכוונתו להעלות את הריבית ב- 1.5% בשנה הקרובה, והאם מחירי הדירות צפויים לרדת? מאחר והיקף המשכנתא מושפע גם מפרמטר הריבית מצד אחד וגם ממגבלת בנק ישראל להיקף הכנסה נטו למשפחה (הסבר בהמשך), מצאתי לנכון לבחון את היקף הגידול בהכנסה נטו למשק בית בישראל ואת השפעתו על מחירי הדיור. אחת ממגבלות בנק ישראל על משכנתא היא מגבלת יחס ההחזר. על פי בנק ישראל יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה. כלומר התשלום החודשי של המשכנתא מוגבל לעד 50% מסך ההכנסה הפנויה של משק הבית. הכנסה פנויה נחשבת למשכורת נטו שנכנסת לבנק בניכוי התחייבויות כגון מזונות, הלוואות וכו'. חשוב לדעת כי ההגבלה מדברת על 50% אבל בפועל הבנקים לא יאפשרו לכם להחזיר יותר מ-40%-33% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. מכאן שככל שהשכר הממוצע במשק עולה כך הכנסות משק הבית עולות ולכן ניתן להגדיל יותר את התשלום החודשי במשכנתא (עד למגבלה כמובן). אם כך, האם עליית השכר הממוצע במשק הוא הגורם המוביל לעליית מחירי הדירות בישראל? ניתן לראות בגרף- התפתחות השכר הממוצע במשק ומחירי הדיור בישראל, קורלציה טובה יחסית בין התפתחות השכר הממוצע במשק לבין התפתחות מדד מחירי הדיור בישראל. עם זאת, לא ניתן לראות קורלציה בין שני פרמטרים אלו בין השנים 2003-2007 בהם השכר הממוצע במשק טיפס בעוד מדד מחירי הדיור ירד. מכאן, עליית השכר הממוצע במשק לא מציגה קשר הדוק לעליית מחירי הדיור. מאחר והיקף המשכנתא שניתן לקבל תלוי גם בריבית, בחנתי מה קרה לריבית בנק ישראל בין 2003-2007. מצאתי שהריבית הייתה 6.7% ירדה ל- 5.4% ושוב עלתה ל- 6.4% ושוב ירדה. ואז שאלתי האם השילוב של גם עליית השכר במשק וגם שינוי בריבית המשכנתא יחד (כשני גורמים שמשפיעים על היקף המשכנתא שניתן לקבל) יכולים להסביר את ההשפעה על מחירי הדיור? כדי לבחון את ההשפעה המשולבת של השינוי בריבית המשכנתאות יחד עם השינוי ביכולת ההחזר כפונקציה של היקף המשכנתא שניתן לקחת והאם הוא הגורם שמשפיע על
